Zbieranie „orzecznictwa” związanego z wyceną nieruchomości – wyjaśnienie

Informacja przekazana przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

„Dzień dobry,

Szanowni Państwo,

W związku ze zgłaszanymi wątpliwościami, informuję, że w zakresie ostatniej, z opisanych w zaroszeniu do przesyłania materiałów, „sfer” ocen pracy rzeczoznawców majątkowych (pełny tekst poniżej) informuję, że prośba o przesyłanie fragmentów opinii (ocen prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych w trybie art. 157 UGN) oraz orzeczeń z tytułu odpowiedzialności zawodowej (w trybie art. 178 UGN), w których zawarte są Państwa zdaniem subiektywne „oceny” części „warsztatowej” operatów szacunkowych, wyrażane przez stosowne zespoły, bez zasadniczo merytorycznego uzasadnienia (polegające np. na nieuwzględnianiu realiów rynku nieruchomości, a dokonywaniu ocen pod kątem teoretycznych założeń wynikających z „oczekiwań” zawartych w „orzecznictwie” administracyjnym, czy też osobistych poglądów członków stosownych zespołów itp.), nie odnosi się wyłącznie do stanu prawnego wynikającego z rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 roku w sprawie wyceny nieruchomości, ale również do stanu prawnego wynikającego z poprzednio obowiązującego rozporządzenia Rady Ministrów. Ze zrozumiałych względów (względnie niewielki okres obowiązywania nowych przepisów) ilość spraw rozpatrywanych pod rządami rozporządzenia z dnia 5 września 2023 roku nie jest na tyle znacząca, by mogła stanowić miarodajne zobrazowanie sytuacji.

Problemy o jakich mowa powyżej, najczęściej zgłaszane są w trakcie rozmów, aby móc ocenić, czy z takimi sytuacjami mamy do czynienia w rzeczywistości, a także ocenić ich skalę, konieczne jest zebranie konkretnych przykładów.

Pozostałe informacje poniżej.

Z pozdrowieniami

Krzysztof Gabrel

Dnia 24 kwietnia 2024 13:01 Sekretariat PFSRM <sekretariat@pfsrm.pl> napisał(a):

Dzień dobry,

Szanowni Państwo,

Ze względu na nieduży odzew na nasz apel o przesyłanie „orzecznictwa” (mail z dnia 26 marca 2024 roku – szczegóły poniżej), a także na fakt, że ta inicjatywa wydaje się słuszna, potrzebna i uzasadniona z punktu widzenia codziennego funkcjonowania rzeczoznawców majątkowych, którzy aktywnie praktykują w zawodzie, zwracamy się z (ponowną) prośbą o przesłanie tej wiadomości (łącznie z treścią poniżej zamieszczonego „pierwotnego” maila) do Członków Państwa Stowarzyszeń. 

Termin zbierania uwag i materiałów: 20 maja 2024 roku.

Informacje i materiały prosimy kierować na adres mailowy Federacji: sekretariat@pfsrm.pl

Z pozdrowieniami

Krzysztof Gabrel

Dnia 26 marca 2024 14:24 Sekretariat PFSRM <sekretariat@pfsrm.pl> napisał(a):

Dzień dobry,

Szanowni Państwo,

W nawiązaniu do wątku poruszonego na ostatniej Radzie Krajowej zwracam się z prośbą o rozesłanie tej wiadomości do Członków Państwa Stowarzyszeń.

Minęło ponad pół roku obowiązywania rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 roku w sprawie wyceny nieruchomości. 

Operaty szacunkowe sporządzone zgodnie z tym rozporządzeniem są już przedmiotem oceny, jako dowody w prowadzonych postępowaniach, np. przez organy wydające decyzji w postępowaniach administracyjnych (w drugiej instancji przykładowo samorządowe kolegia odwoławcze, wojewoda, minister).

Z informacji które do mnie docierają (przesłanych skanów decyzji uchylających decyzje I instancji) wyłania się rozbudowana interpretacja zapisów nowego rozporządzenia, która być może wynika z „ostrożności” w „orzekaniu”, a tym samym doszukiwaniu się „ułomności” w stosowaniu przez rzeczoznawców majątkowych nowych przepisów, żeby mieć podstawę do uchylenia decyzji. Tym niemniej materiały z którymi się zapoznałem są dość niepokojące, ponieważ te „interpretacje” mogą w przypadku „ugruntowania linii orzeczniczej” spowodować, że sporządzenie operatów szacunkowych, przy uwzględnieniu tych „interpretacji”, będzie po prostu w wielu przypadkach niemożliwe nawet w odniesieniu do względnie aktywnych, charakteryzujących dużą ilością danych transakcyjnych, rynkach nieruchomości.

Ponadto zauważalna jest ingerencja wprost w wiedzę specjalną (podobieństwo, cechy nieruchomości podobnych, cechy wpływające na zróżnicowanie cen w zbiorze, wagi cech itd.).

Specyfika naszego zawodu powoduje, że rzeczoznawca majątkowy w tych „procedurach” najczęściej występuje „samotnie”, a tym samym zasadnym wydaje się w miarę kompleksowe zebranie tych „interpretacji”, chociażby celem wypracowania federacyjnego stanowiska, popartego  szeregiem „przykładów” z różnych części kraju (do dyskusji np. z Ministerstwem Rozwoju i Technologii o zmianie lub modyfikacji zapisów rozporządzenia). Przecież „słowa uczą, przykłady pociągają„. Konkretne przykłady odnotowane w praktyce, w życiu zawodowym, są niezbędne. W przeciwnym wypadku druga strona zawsze może „rozmydlić” temat wskazując, że to subiektywna ocena rozmówcy, ocena nie poparta „dowodami”.

Podsumowując, zwracam się do Członków Stowarzyszeń (lub Zarządów Stowarzyszeń, jeżeli dysponują takimi dokumentami) z prośbą o przysyłanie na adres mailowy Federacji (zanonimizowanych, np. poprzez zasłonięcie właściwych fragmentów) decyzji np. samorządowych kolegiów odwoławczych, wojewodów, ministra, czy też wyroków sądów administracyjnych (jeżeli wyroki są już wydane „pod rządami” nowego rozporządzenia), których treść zawiera interpretacje zapisów nowego rozporządzenia ingerującą wprost w „warsztat” pracy rzeczoznawcy majątkowego.

Druga prośba.

Proszę również o przesyłanie przykładów „wątpliwych” Państwa zdaniem zapisów zawartych w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 roku w sprawie wyceny nieruchomości, których realizacja w praktyce dostarcza „niestandardowych” problemów lub które są Państwa zdaniem niemożliwe do stosowania w praktyce. W tym wypadku proszę o wskazanie stosownych zapisów z jednoczesnym omówieniem danego problemu na przykładzie / przykładach (samo wskazanie danego paragrafu jako „wątpliwego” nie jest w tym wypadku wystarczające).

Trzecia.

Ponadto proszę o przesyłanie fragmentów opinii (ocen prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych w trybie art. 157 UGN) oraz orzeczeń z tytułu odpowiedzialności zawodowej (w trybie art. 178 UGN) w których zawarte są Państwa zdaniem subiektywne „oceny” części „warsztatowej” operatów, wyrażane przez stosowne zespoły bez zasadniczo merytorycznego uzasadnienia. Zebranie stosownych informacji, w tej części, umożliwi sformułowanie stosownych wystąpień (materiałów do merytorycznych dyskusji) odpowiednio z przedstawicielami Ministerstwa Rozwoju i Technologii w zakresie odpowiedzialności zawodowej lub np. na posiedzeniu plenarnym Komisji Arbitrażowej w zakresie ocen prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych.

Stosowne materiały proszę kierować na adres mailowy Federacji (zwrotnie).

Brak „informacji zwrotnych” będzie również informacją ……. że generalnie wszystko jest w porządku.

Z pozdrowieniami

Krzysztof Gabrel”