Granice weryfikacji przydatności dowodowej operatu szacunkowego w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 grudnia 2022 roku

„Organy administracji publicznej, sądy oraz niepubliczne podmioty, których interes prawny powiązany jest z wyceną nieruchomości, weryfikują operaty szacunkowe kierując się szeroko interpretowaną zasadą swobodnej oceny dowodów i własnym uznaniem. Decyzje jednostek administracji publicznej oraz orzeczenia sądów, poprzez niejednolitą wykładnię pojemnych i nieostrych sformułowań odnoszących się do wiarygodności dowodowej operatu, czy prawidłowości toku rozumowania rzeczoznawcy, płynnie traktują granice weryfikacji przydatności dowodowej operatów szacunkowych. W efekcie weryfikacja przydatności dowodowej operatu szacunkowego sprowadza się nierzadko do głębokiej polemiki z zawartością merytoryczną operatu zawierającą elementy tzw. wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego.”

„Arbitralna krytyka zawartości merytorycznej wycen, praktykowana przez podmioty w różny sposób powiązane z wynikiem wyceny, jest zjawiskiem niepokojącym, podważającym zaufanie i szacunek do zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Dostrzegalny jest tutaj brak uniwersalnych i jednolitych wytycznych rysujących granice weryfikacji przydatności dowodowej operatów szacunkowych.”

Biorąc pod uwagę, że  Stanowisko to cały czas zachowuje aktualność, jego pełna treść (do pobrania) w załączeniu.
Problematyka ta była przedmiotem rozważań Naczelnego Sądu Administracyjnego, co znalazło odzwierciedlenie w wyroku  sygn. I OSK 2028/19 z dnia 6 grudnia 2022 roku (za Centralną Bazą Orzeczeń Sądów Administracyjnych: https://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/FADD08B47B).

W uzasadnieniu do tego wyroku Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził m.in.:
„(…) zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Zatem, to autor operatu a nie sąd, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. W orzecznictwie przyjmuje się bowiem jednolicie, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jakkolwiek opinia jest dowodem w sprawie i podlega ocenie według kryteriów procesowych, to jednak ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania.”

„Podkreślić należy, że sąd administracyjny nie może wkraczać w sferę wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły rzeczoznawca, naruszyłby bowiem wtedy art. 154 ust. 1 u.g.n. Sąd, nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości, nie może więc dokonywać rozważań dotyczących prawidłowości wybranego podejścia i metody, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wybór cech różnicujących wartość nieruchomości.”

Rzeczoznawcy majątkowi, zwłaszcza występując w roli biegłych w postępowaniach administracyjnych, często spotykają się w swojej działalności zawodowej z odmienną praktyką „weryfikacji” ich pracy, dlatego ten wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego jest wart odnotowania.

Opracował:
Krzysztof Gabrel

Wiceprezydent Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych